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杭州市萧山区关于加强村级留用地管理的意见

发布日期:2013-09-27      出处:萧山区政府信息公开

 

  为切实加强我区村级留用地使用管理,保障村民权益,保证村级经济稳定持续发展,根据《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》(浙政发〔2002〕27号)和《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》(杭政办函〔2009〕209号)等文件精神,结合我区实际,现就加强我区村级留用地管理制定如下意见:

  一、实施原则

  (一)坚持“统筹考虑、合理规划”的原则。在村级留用地布点上要充分考虑村级经济的长效可持续发展,鼓励统筹集中规划,保证村级留用地的有效利用、有序建设。

  (二)坚持“因地制宜、效益优先”的原则。在村级留用地开发中根据各村(社区)的实际情况,从强化土地的社会保障功能角度出发,采用多途径开发方式,积极开发好村级留用地项目,充分保障村级集体经济组织利益,促使效益最大化。

  (三)坚持“各司其职、严格管理”的原则。建立健全管理体制和机制,镇街、平台负责帮助、协调、监督和管理,区级相关部门按照各自职能做好帮助、协调和指导工作,形成条块结合、各司其职的管理模式。

  二、留地条件和标准

  省级以上的交通、能源、水利等重大基础设施建设项目和绕城公路范围内重大城市建设项目、政府储备项目征收土地涉及的村(社区)、城中村整体改造的村(社区),在建设项目征收土地方案经依法批准后,由区政府批准可以按项目征收该村耕地面积10%的比例核定村级留用地。

  本村(社区)无耕地的,原则上不再安排村级留用地。

  三、指标管理

  (一)核拨留用地指标,应在建设项目征收土地方案经依法批准后,由村级集体经济组织经村民代表会议同意后向所在镇街、平台提出申请,经所在镇街、平台审核上报区政府批准予以核拨村级留用地指标。

  (二)建立以村(社区)为单位的村级留用地台帐管理制度,由国土萧山分局负责留用地指标的核定、使用和登记。为确保村级留用地项目的规模效应,对指标不足10亩的暂不单独使用,进行登记上账管理,确要使用的须以置换方式开发。

  (三)村级留用地建设项目所需的农转用指标纳入全区用地计划指标统一管理。项目报批所需耕地占补平衡指标由镇街、平台自行解决。

  (四)已享受过留用地指标的村(社区),要求享受本意见留用地面积标准的,应先抵扣已核拨指标,再核拨剩余部分指标。留用地指标可跨年度累计使用。

  四、留用地项目规划选址

  村级留用地可打破村界,由规划萧山分局会同镇街、平台按留用地的标准额度做好全区村级留用地的规划布点工作,以镇街、平台为单位统筹规划,大江东区域可以“三城一区”管委会为单位统筹规划,成规模集中开发。项目选址应符合城乡规划和土地利用总体规划。

  五、留用地项目开发模式

  留用地项目不得用于商品住宅开发,绕城线内、大江东区域以及各镇的城镇建设用地区域内的开发项目必须为商品住宅外的三产项目,其它区域的项目可按城市规划确定的土地用途开发建设除商品住宅外的项目。供地须采用出让方式。留用地的开发模式由村级集体经济组织自行选择,但需经村民代表会议同意,报所在镇街、平台审核后报区政府批准。村级集体经济组织可采取以下方式开发:

  (一)自主开发

  村级留用地自主开发的,由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺,经所在镇街、平台审核后报区政府批准同意,可办理协议出让手续。

  凡需协议出让的村级留用地项目,必须由村级集体经济组织统一按相关程序办理手续,签订国有建设用地使用权出让合同,国有土地使用权出让价款按规定足额缴纳。

  (二)合作开发

  合作开发的留用地一律采取招标、拍卖或挂牌方式,在区招投标交易中心公开出让。镇街、平台根据项目所在村(社区)的具体情况提出合作开发的出让条件,经国土萧山分局审核后报区政府批准。设置出让地块起始价时,要充分考虑村级集体经济组织能得到的返还房产面积基数等具体因素,按评估确定地价。合作开发的村级留用地项目在规划红线范围划定后,按相关规定进行公开招拍挂。土地招拍挂时,以无偿返还村(社区)房产面积为标的,返还房产面积的确定要以留用地的评估价值来折算竞买起始面积,竞买起始面积不得低于地上地下建筑面积的各20%,并作为出让条件予以明确,无偿返还房产面积最多者为留用地项目的合作开发单位。合作开发的留用地项目,必须成立项目公司进行开发。村级集体经济组织在项目公司中所占股份根据村级集体经济组织实际出资情况决定:

  (1)村级集体经济组织不实际出资的,村级集体经济组织在项目公司中不占股份,其全部权益即为招拍挂中确定的无偿获得的房产面积。

  (2)村级集体经济组织实际出资的,则在项目公司中所占的股份根据其实际出资比例核定,在项目招拍挂文件中予以明确。项目建设时各方应按股份制公司的运作原则出资、建设和管理。村级集体经济组织的全部权益为招拍挂中无偿获得的房产与项目公司实际股权比例的物业之和。

  (三)置换方式

  村级集体经济组织自行开发建设村级留用地确有困难的,可选择留用地置换非住宅房产的处置方式。

  1.在经营性土地招拍挂项目中,可附带留用地置换非住宅房产建设方案进行招拍挂,村级留用房产的位置、面积等作为前置条件,由村级集体经济组织在招拍挂出让前提供。村级集体经济组织根据地块容积率、村级留用地指标合理确定需置换的非住宅房产面积,并征得所在镇街、平台同意。村级集体经济所取得的房产作为村级集体固定资产,用于发展村级集体经济,不得擅自买卖。

  2.村(社区)有留用地指标但无土地安排的,可根据所在镇街、平台等区级安置房项目的实际情况向所在镇街、平台等提出申请,经规划萧山分局和国土萧山分局审核后报区政府批准,用产权属于所在镇街、平台等区级安置房项目中的非住宅用房折抵留用地指标额度。

  六、留用地项目管理

  (一)土地和建筑物处置

  1.采用自主开发的留用地项目。按照规划批建的最小设计单元分割销售、转让不超过49%的地上建筑物及其对应的土地面积。办理地上建筑物和土地转让,应在产权交易机构进行公开交易或委托中介机构进行价格评估后协议转让。项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况,应在村级集体经济组织范围内进行公告,并经村民代表会议同意,由所在镇街、平台审核出具同意的书面意见后,依法办理土地、房产相关手续。

  2.采用合作开发的留用地项目。向规划部门提交建筑设计方案时,需一并提交项目招拍挂前经村(社区)确认的析产方案,明确无偿移交村级集体经济组织部分房产和可销售、转让部分房产分割方案。析产方案须经村民代表会议同意,并经所在镇街、平台审核同意。项目在竣工并经土地复核验收后,按原批准的股份比例和析产方案进行析产。析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地不得转让和销售。析产后合作方所持有的房产除国家和省、市、区有特殊规定外,可以按照规划批建的最小设计单元分割销售、转让。无偿返还的房产在办理房产证、土地证等手续时,相关征税政策可按不产生销售收入进行处置,房产契税由房产所得者交纳,其他相关税费由留用地竞得人承担。

  3.采用置换方式开发的留用地项目。向规划部门提交建筑设计方案时,一并提交项目招拍挂前经村(社区)确认的析产方案,明确无偿返还房产的位置、面积和楼层。无偿返还的房产在办理房产证、土地证等手续时,相关征税政策可按不产生销售收入进行处置,房产契税由房产所得者交纳,其他相关税费由留用地竞得人承担。

  村(社区)集体组织以置换方式取得的房产物业不得销售、转让。

  (二)土地抵押

  留用地不得用于除村级集体经济组织、合作建设的建设主体以外的其他经济实体的抵押。如留用地项目确需抵押,必须在本村(社区)范围内进行公告,并经村民代表会议同意,由所在镇人民政府(街道办事处)、平台管委会审核批准,并监管使用。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设,不得用于其他建设和投资。

  七、留用地项目出让金收益管理

  留用地出让价款在扣除各项规费、成本和专项提留后,由区财政局通过镇街、平台全额返还村(社区),资金由镇街、平台统一管理。村级集体经济组织需动用该项资金的,经村民代表会议同意,报所在镇人民政府(街道办事处)、平台管委会审核同意后拨付。

  区财政、审计、监察、农办等部门要加强对出让收益使用的指导和监督;镇人民政府(街道办事处)、平台管委会要加强对核拨留用地项目土地出让金的监督和管理,对土地出让收益的使用和管理要进行定期审计;各村(社区)要设立专门账户,土地出让收益支出使用需符合政策规定,原则上专项用于村(社区)物业经营和公益事业,不得分配到户。

  八、相关要求

  (一)建立健全管理机制。村级留用地的管理由区政府统一领导,相关部门配合。镇街、平台应落实相应机构和人员,帮助、协调、监督和管理村级留用地,包括用地申请、手续办理、工程建设和资金使用等。

  (二)统筹招商引资。村级留用地应由镇街、平台统一对外招商为主,村(社区)自主招商的项目须经所在镇街、平台批准,区相关部门应将村级留用地纳入招商范围,并根据产业规划主动对接,帮助招商引资。

  (三)强化监督管理。各镇街、平台及相关部门应强化责任意识,监督管理村(社区)开发利用村级留用地,确保村级集体经济组织长效、可持续发展。

  本意见由国土萧山分局负责解释。

  红山农场参照本意见执行。

  本意见自2013年9月22日起施行,以前文件与本意见不一致的以本意见为准。已签订土地出让合同的村级留用地建设项目仍按原办法执行。

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